現(xiàn)就《陽(yáng)山縣不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記有關(guān)問(wèn)題的處理辦法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《處理辦法》）稿起草的有關(guān)情況，作簡(jiǎn)要說(shuō)明如下：

　　一、制定的目的和必要性

　　《陽(yáng)山縣人民政府辦公室關(guān)于陽(yáng)山縣不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記有關(guān)問(wèn)題的處理意見(jiàn)》（陽(yáng)府辦〔2017〕27號(hào))（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“27號(hào)文”）文件自印發(fā)后，在執(zhí)行過(guò)程中較好地解決了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的歷史問(wèn)題，但也出現(xiàn)了部分新問(wèn)題，27號(hào)文未涵蓋如“住宅區(qū)內(nèi)配套的其他非住宅用途房屋如何辦理劃撥補(bǔ)辦出讓手續(xù)、在建與未建項(xiàng)目用地面積及界線(xiàn)調(diào)整”等問(wèn)題。同時(shí)，根據(jù)省自然資源廳于2018年11月30日印發(fā)《關(guān)于加快處理不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題的通知》（粵自然資利用函[2018]522號(hào)）中要求“各地應(yīng)于本意見(jiàn)實(shí)施后半年內(nèi)制定出臺(tái)處理歷史遺留問(wèn)題的法規(guī)或改革性文件”，為切實(shí)解決群眾集中反映的焦點(diǎn)問(wèn)題，尊重歷史，簡(jiǎn)化辦事程序，保護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益，縣自然資源局在27號(hào)文實(shí)施內(nèi)容的基礎(chǔ)上按規(guī)范性文件制發(fā)程序研究起草了《陽(yáng)山縣不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記有關(guān)問(wèn)題的處理辦法》。

　　二、遵循的原則

　　《處理辦法》制訂遵循的原則。

　　一是尊重歷史，實(shí)事求是。國(guó)有建設(shè)用地上不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)問(wèn)題處理工作應(yīng)遵循尊重歷史、實(shí)事求是的原則，從維護(hù)群眾合法權(quán)益的角度出發(fā)，積極尋求妥善的處理方法，切實(shí)把人民群眾的利益放在首位，努力化解社會(huì)矛盾，有效推進(jìn)和諧社會(huì)建設(shè)。

　　二是合法合理，便捷高效。從解決我市區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)際工作中焦點(diǎn)問(wèn)題為導(dǎo)向，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，同時(shí)結(jié)合27號(hào)文中便捷高效的處理方式，對(duì)涉及新發(fā)現(xiàn)的焦點(diǎn)問(wèn)題提出了既合乎規(guī)定、合乎情理，又便捷高效的處理辦法。

　　三、基本框架和主要內(nèi)容

　　《處理辦法》主要包括七大方面的問(wèn)題，一、關(guān)于住房涉及劃撥土地補(bǔ)繳出讓金的問(wèn)題（包括歷史遺留問(wèn)題）；二、關(guān)于已辦房產(chǎn)證、無(wú)合法土地權(quán)屬來(lái)源憑證的住房問(wèn)題；三、關(guān)于原國(guó)有土地使用證證載土地用途為“綜合用地”、“混合住宅用地”或者“商住用地”的房屋，不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)統(tǒng)一用途和年限的問(wèn)題；四、關(guān)于同一建設(shè)項(xiàng)目（住宅小區(qū)或建筑物）涉及多宗土地且土地使用權(quán)年限、土地用途不一致如何歸宗的問(wèn)題；五、關(guān)于已建、未建項(xiàng)目占地面積、用地界線(xiàn)調(diào)整的問(wèn)題；六、關(guān)于因繼承、受遺贈(zèng)取得不動(dòng)產(chǎn)辦理登記的問(wèn)題；七、房屋分割、合并問(wèn)題；八、房屋實(shí)測(cè)面積與建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗(yàn)收面積不一致問(wèn)題。

　　四、《處理辦法》對(duì)比27號(hào)文的主要內(nèi)容

　　（一）關(guān)于住房涉及劃撥土地補(bǔ)繳出讓金的范圍增加非住宅用途（非工業(yè)園區(qū)范圍）的情況（涉及第一點(diǎn)(四）項(xiàng)、第二點(diǎn)（三）項(xiàng)）。

　　1、原因：一是歷史的住宅區(qū)內(nèi)配套有其他非住宅用途的房屋（如商業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)、教育等），該類(lèi)情況量較大、面積小。二是按規(guī)定劃撥土地補(bǔ)辦出讓手續(xù)是一項(xiàng)單獨(dú)業(yè)務(wù)，由自然資源部門(mén)行政職能股室辦理，需在不動(dòng)產(chǎn)登記中心受理不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)之前完成。而且劃撥補(bǔ)辦出讓程序上，一般需經(jīng)土地評(píng)估、集體決策、公示、報(bào)市政府審批、簽訂合同、補(bǔ)繳出讓金（地價(jià)款）等程序。對(duì)于單套房屋分?jǐn)偼恋?，若按上述常?guī)劃撥補(bǔ)辦出讓的業(yè)務(wù)程序辦理，程序復(fù)雜，耗時(shí)較長(zhǎng)，群眾意見(jiàn)較大；且部分房屋有房產(chǎn)證但無(wú)土地證。三是如群眾對(duì)按上述方式補(bǔ)繳出讓金的結(jié)果有異議的，《處理辦法》規(guī)定亦可委托地價(jià)評(píng)估公司進(jìn)行評(píng)估，由自然資源局自然資源開(kāi)發(fā)利用管理股依據(jù)評(píng)估結(jié)果計(jì)收出讓金。因此，《處理辦法》將住宅區(qū)內(nèi)配套有其他非住宅用途的房屋明確劃撥補(bǔ)繳出讓金的處理方式。

　　2、具體內(nèi)容：住宅區(qū)（非工業(yè)園區(qū)范圍）內(nèi)配套有其他非住宅用途的房屋（如商業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)、教育等），含已辦房產(chǎn)證但無(wú)合法土地權(quán)屬來(lái)源憑證的，按房屋所在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的40%計(jì)收土地出讓金，由自然資源局直接辦理。

　?。ǘ┰黾訉?duì)歷史遺留問(wèn)題的情況（涉及第一點(diǎn)(五）項(xiàng)）

　　原因：在2007年前，經(jīng)縣政府批準(zhǔn)，各單位按企業(yè)轉(zhuǎn)對(duì)按照縣政府企業(yè)改革轉(zhuǎn)制等文件辦理了土地使用權(quán)證的用地，并同意暫土地使用者暫緩繳交土地出讓金。該類(lèi)土地當(dāng)年均是10年前各企業(yè)破產(chǎn)轉(zhuǎn)制處置資產(chǎn)時(shí)，由各企業(yè)以市場(chǎng)價(jià)格把土地轉(zhuǎn)讓給現(xiàn)土地使用權(quán)人，不應(yīng)該再收取高額，所以我縣一直以來(lái)均是按《關(guān)于調(diào)整土地使用權(quán)出讓金的批復(fù)》（陽(yáng)府函[2005]56號(hào)）執(zhí)行，但未有明確文件規(guī)定，本次，我局將其以文件進(jìn)行規(guī)范，并對(duì)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了小調(diào)整。

　　2、具體內(nèi)容：對(duì)按照縣政府企業(yè)改革轉(zhuǎn)制等文件辦理了土地使用權(quán)證的用地，沒(méi)有資料顯示用地單位已經(jīng)繳納土地出讓金的，縣城規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)商服用地80元/㎡、住宅用地50元/㎡，工業(yè)用地30元/㎡；鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)商服用地60元/㎡、住宅用地40元/㎡，工業(yè)用地20元/㎡；縣城、鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍外商服用地45元/㎡，住宅用地35元/㎡，工業(yè)用地20元/㎡，標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收土地出讓金。有兩種以上用途的，按各種用途分?jǐn)偯娣e進(jìn)行計(jì)算合并繳交。

　?。ㄈ╆P(guān)于已建、未建項(xiàng)目占地面積、用地界線(xiàn)調(diào)整的問(wèn)題處理范圍增加未建項(xiàng)目用地，并在面積、比例上進(jìn)一步明確（涉及第五點(diǎn)（一）、（四）項(xiàng)）。

　　二、關(guān)于已辦房產(chǎn)證、無(wú)合法土地權(quán)屬來(lái)源憑證的住房問(wèn)題

　?。ㄒ唬┰颍河捎趯?shí)際辦理過(guò)程中出現(xiàn)未建項(xiàng)目在規(guī)劃報(bào)建時(shí)多占用地面積或涉及用地邊界調(diào)整的問(wèn)題，若不解決該類(lèi)問(wèn)題則無(wú)法建設(shè)，且影響政府原因的疑似閑置土地問(wèn)題的解決。因此《處理辦法》增加未建項(xiàng)目用地面積、界線(xiàn)調(diào)整問(wèn)題的處理方式，同時(shí)對(duì)辦理該類(lèi)用地的面積、比例上進(jìn)一步明確。

　?。ǘ┚唧w內(nèi)容：對(duì)在建、未建項(xiàng)目辦理用地邊界調(diào)整需同時(shí)滿(mǎn)足兩個(gè)條件：一是調(diào)整后的地塊與調(diào)整前的地塊重復(fù)面積必須不低于原地塊的90%；二是涉及超面積的，累計(jì)多占用地面積原則上不大于3畝且不超過(guò)項(xiàng)目用地的10%。具體辦理程序與原27號(hào)文的一致。

　　三、房屋分割、合并問(wèn)題

　?。ㄒ唬┰颍河捎趯?shí)際生活中，有權(quán)屬人要求對(duì)房屋地分割合并，《不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)施規(guī)范》中只明確由有關(guān)部門(mén)審批，但未明確具體審批部門(mén)和審批內(nèi)容，不利于實(shí)施（涉及第七點(diǎn)整體）。

　?。ǘ┚唧w內(nèi)容：（一）房屋登記用途為商鋪，不改變用途的，可直接由不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦理房屋分割、合并；（二）房屋登記用途為住宅，以成套房屋作為基本單元的不予辦理房屋分割、合并；以幢、層作為基本單元進(jìn)行登記的，分割后具有獨(dú)立使用功能的可辦理房屋分割登記；（三）房屋登記用途為住宅，房屋現(xiàn)狀已作商鋪使用，若符合規(guī)劃條件可改變用途為商住用地的，先按相關(guān)規(guī)定申請(qǐng)改變土地用途再辦理房屋分割、合并；（四）房屋登記用途為車(chē)庫(kù)、車(chē)位的，不予辦理分割、合并。

　　四、房屋實(shí)測(cè)面積與建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗(yàn)收面積不一致問(wèn)題

　?。ㄒ唬┰颍阂驕y(cè)量誤差，房屋實(shí)測(cè)面積與建設(shè)工程竣工面積之間會(huì)有一定數(shù)量的差額，差額面積不大，參考《清遠(yuǎn)市規(guī)劃區(qū)建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗(yàn)收辦法》的規(guī)定允許存在一定數(shù)量的誤差，為規(guī)范誤差情況，確保審核工作的規(guī)范，特制定相關(guān)規(guī)定（涉及第八點(diǎn)整體）。

　　（二）具體內(nèi)容：房屋實(shí)測(cè)面積與建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗(yàn)收面積不一致的，合理誤差按以下規(guī)定計(jì)算：

　　1、1000平方米內(nèi)（含1000平方米）部分為3%；

　　2、1000－5000平方米（含5000平方米）之間部分為2%；

　　3、5000－10000平方米（含10000平方米）之間部分為1.5%；

　　4、10000平方米以上部分為0.5%，累進(jìn)計(jì)算的建筑面積合理誤差不得超過(guò)500平方米。

　　房屋實(shí)測(cè)面積誤差值在上述范圍內(nèi)的，按房屋實(shí)測(cè)面積進(jìn)行房屋確權(quán)登記。

陽(yáng)山縣自然資源局

2020年4月28日