陽山縣自然資源局關(guān)于印發(fā)《陽山縣不動產(chǎn)統(tǒng)一登記有關(guān)問題的處理辦法》的通知

　　各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、縣直相關(guān)單位：

　　《陽山縣不動產(chǎn)統(tǒng)一登記有關(guān)問題的處理辦法》業(yè)經(jīng)縣人民政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行，在執(zhí)行過程中遇到的問題，請徑向我局反映。

陽山縣自然資源局

2020年4月28日

陽山縣不動產(chǎn)統(tǒng)一登記有關(guān)問題的處理辦法

　　為規(guī)范我縣不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作，解決不動產(chǎn)登記的歷史遺留問題，保護不動產(chǎn)權(quán)利人合法權(quán)益，按照依法依規(guī)、尊重歷史、便民利民的原則，根據(jù)《廣東省自然資源廳關(guān)于印發(fā)加快處理不動產(chǎn)登記歷史遺留問題指導(dǎo)意見的通知》（粵自然資規(guī)字〔2018〕5號）、《清遠市自然資源局關(guān)于印發(fā)<清遠市區(qū)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記有關(guān)問題的處理辦法>的通知》（清自然資規(guī)字〔2019〕1號）、《清遠市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)清遠市城市規(guī)劃區(qū)建設(shè)工程規(guī)劃條件核實管理辦法的通知》，并結(jié)合我縣實際情況，現(xiàn)就不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作中遇到的問題制定本處理辦法。具體如下：

　　一、關(guān)于住房涉及劃撥土地補繳出讓金的問題

　?。ㄒ唬┕凶》亢徒?jīng)濟適用住房（包括房改房）涉及劃撥土地補辦出讓手續(xù)的，由自然資源局直接按所在級別基準地價的10%核定辦理。即應(yīng)繳納的土地出讓金=《房地產(chǎn)權(quán)證》記載的建筑面積*所在級別基準樓面地價*10%。土地出讓金計收后，開具財政非稅收入票據(jù)，不再簽訂土地出讓合同，登記為出讓土地，土地使用年限以繳交出讓金之日起計算（同一宗地，以第一戶繳交日期計算）。上述出讓金計收標準同樣適用于原產(chǎn)權(quán)單位已繳納出讓金的公有住房和經(jīng)濟適用住房。經(jīng)縣政府批準集中安置的貧困戶集中安置小區(qū)商品房參照該點執(zhí)行，個人自建房按第（三)點處理。

　　（二）其它住房中已分套分戶的住房（不包括雖已分層分套但同屬同一權(quán)利人的住房），涉及辦理劃撥土地補辦出讓手續(xù)的，按照上述第一點第（一）項方式辦理。

　?。ㄈ┢渌》恐形捶痔追謶舻淖》浚ɑ螂m已分層分套但同屬同一權(quán)利人的住房），由自然資源局直接按所在級別基準地價的40%核定辦理，并簽訂土地出讓合同。即應(yīng)繳納的土地出讓金=《房地產(chǎn)權(quán)證》記載的建筑面積*所在級別基準樓面地價*40%（如房地產(chǎn)權(quán)證沒有記載面積則按實際測量建筑面積計算）。土地結(jié)合現(xiàn)狀房屋的實際用途對應(yīng)現(xiàn)行《土地利用現(xiàn)狀分類》二級分類確定土地使用用途及土地使用年限，以實際建筑面積計算容積率，土地使用年限以簽訂出讓合同之日起計算。

　?。ㄋ模┳≌瑓^(qū)（非工業(yè)園區(qū)范圍）內(nèi)配建的其他非住宅用途的房屋（如商業(yè)、倉儲、教育等），涉及辦理劃撥土地補辦出讓手續(xù)的，按照上述第一點第（三）項方式辦理。

　?。ㄎ?歷史遺留問題。對按照縣政府企業(yè)改革轉(zhuǎn)制等文件辦理了土地使用權(quán)證的用地，沒有資料顯示用地單位已經(jīng)繳納土地出讓金的，縣城規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)商服用地80元/㎡、住宅用地50元/㎡，工業(yè)用地30元/㎡；鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)商服用地60元/㎡、住宅用地40元/㎡，工業(yè)用地20元/㎡；縣城、鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍外商服用地45元/㎡，住宅用地35元/㎡，工業(yè)用地20元/㎡，標準計收土地出讓金。有兩種以上用途的，按各種用途分攤面積進行計算合并繳交。因征地拆遷安置以劃撥方式取得土地的，參照上述規(guī)定補繳土地出讓金。

　　對按上述補繳出讓金標準有異議的，可委托土地評估公司進行評估，由自然資源局依據(jù)評估結(jié)果計收出讓金。

　?。┩恋厥褂脵?quán)性質(zhì)為劃撥的，申請辦理抵押、轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)時需補繳土地出讓金，并簽訂出讓合同；申請辦理其他業(yè)務(wù)時可暫緩繳交土地出讓金。

　　二、關(guān)于已辦房產(chǎn)證、無合法土地權(quán)屬來源憑證的住房問題

　　已辦房產(chǎn)證、但無合法土地權(quán)屬來源憑證的住房(不包括集體所有土地上開發(fā)的商品住房），按以下方式處理。

　?。ㄒ唬┌凑談潛芡恋剞k理。

　?。ǘ┳》繕I(yè)主辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、處置、變更、繼承等涉及需補繳出讓金的，按以下方式辦理：

　　1.公有住房和經(jīng)濟適用住房（包括房改房）由自然資源局按第一點第（一）項方式辦理；

　　2.其它住房中已分套分戶的住房（不包括已分層分套但同屬同一權(quán)利人的住房）由自然資源局直接按第一點第（二）項方式辦理；

　　3.其他住房中未分套分戶的住房（或雖已分層分套但同屬同一權(quán)利人的住房），由現(xiàn)房屋業(yè)主提出申請，依程序經(jīng)自然資源主管部門網(wǎng)站公示30天無異議后，按本房屋所在級別基準地價的40%標準計收，簽訂土地出讓合同，即應(yīng)繳納的土地出讓金=房屋建筑面積（房產(chǎn)證記載面積）*所在級別基準樓面地價*40%。土地結(jié)合現(xiàn)狀房屋的實際用途對應(yīng)現(xiàn)行《土地利用現(xiàn)狀分類》二級分類確定土地使用用途及土地使用年限，以實際建筑面積（房產(chǎn)證記載面積）計算容積率，土地使用年限以簽訂出讓合同之日起計算。

　　（三）住宅區(qū)（非工業(yè)園區(qū)范圍）內(nèi)配建的其他非住宅用途的房屋（如商業(yè)、倉儲、教育等），已辦房產(chǎn)證、但無合法土地權(quán)屬來源憑證的，按照上述第二點第（二）項第3小點的方式辦理。

　　三、關(guān)于原國有土地使用證證載土地用途為“綜合用地”、“混合住宅用地”或者“商住用地”的房屋，不動產(chǎn)登記時統(tǒng)一用途和年限的問題

　　原國有土地使用證證載土地用途為“綜合用地”、“混合住宅用地”或者“商住用地”，現(xiàn)房產(chǎn)證證載用途是“住宅”的，不動產(chǎn)登記時用途按“城鎮(zhèn)住宅用地”確定；若房屋現(xiàn)狀有作商業(yè)使用的，首層房屋用途可登記為商業(yè)服務(wù)，其余房屋用途登記為住宅，土地用途按“批發(fā)零售用地、城鎮(zhèn)住宅用地”確定?，F(xiàn)房產(chǎn)證證載用途是“非住宅”的，結(jié)合現(xiàn)狀房屋的實際用途對應(yīng)現(xiàn)行《土地利用現(xiàn)狀分類》二級分類確定土地使用用途。

　　土地使用權(quán)終止年期，城鎮(zhèn)住宅用地的與原國有土地使用證終止年期一致；其他用途若剩余年期超過法定最高年期的，以土地使用權(quán)起算時間按法定最高年期測算進一步確定。

　　四、關(guān)于同一建設(shè)項目（住宅小區(qū)或建筑物）涉及多宗土地且土地使用權(quán)年限、土地用途不一致如何歸宗的問題

　　為有效實施城市規(guī)劃，鼓勵不具備單獨開發(fā)條件的相鄰宗地進行聯(lián)合開發(fā)，避免聯(lián)合開發(fā)的多宗土地由于使用權(quán)年限、土地用途、宗地位置等不一致而導(dǎo)致建成后難以確權(quán)登記問題，鼓勵有關(guān)土地進行歸宗處理（含轉(zhuǎn)讓）。歸宗時土地用途按實際用途確定，年限按其中國有土地使用證證載最早終止年期確定。對土地使用權(quán)人要求按國有土地使用證證載最遲年限確定的，經(jīng)評估按改變土地使用條件補繳地價款后，可按最遲年限予以確定終止年限，但不得高于法定最高年限。

　　上述情況辦理地塊歸宗時，不需要審核閑置情況和出具同意合并意見，直接由不動產(chǎn)登記中心辦理登記手續(xù)。

　　五、關(guān)于已建、未建項目占地面積、用地界線調(diào)整的問題

　?。ㄒ唬┮呀?jīng)批準規(guī)劃許可的項目，已建或未建設(shè)用地范圍與國有土地使用證界線不一致，需要進行局部調(diào)整的，應(yīng)同時滿足以下條件，可辦理用地邊界調(diào)整手續(xù)：

　　1、調(diào)整后的地塊與調(diào)整前的地塊重復(fù)面積必須不低于原地塊的90%；

　　2、涉及超面積的，累計多占用地面積原則上不大于3畝且不超過項目用地的10%。

　?。ǘ┯玫剡吔缯{(diào)整的辦理方式：

　　1、調(diào)整地塊需使用政府儲備土地的，按以下方式辦理：

　?。?）調(diào)整前后的用地面積不變或調(diào)整后面積小于調(diào)整前面積（國有土地使用證面積），經(jīng)自然資源部門按整體容積率不變、各自土地用途不變的原則審核同意調(diào)整的，經(jīng)土地使用權(quán)人申請后，由縣不動產(chǎn)登記中心直接辦理土地邊界調(diào)整登記手續(xù)。

　?。?）調(diào)整后用地面積大于調(diào)整前面積的，經(jīng)自然資源部門審核同意調(diào)整，并出具多占用地面積規(guī)劃指標（含用途、容積率等），按以下情況處理：

　　第一種：多占用地面積10平方米以下（含10平方米），由自然資源局按基準地價（樓面地價）的1.1倍收取地價款后，直接辦理土地登記手續(xù)（地價款=多占地面積×容積率×區(qū)片基準地價×1.1），與使用權(quán)人簽訂土地使用權(quán)出讓合同；多占土地包括兩種以上用途的，按不同用途分別計價。

　　第二種：多占用地面積大于10平方米，小于（或等于）400平方米的，由自然資源主管局告知土地儲備機構(gòu)后按協(xié)議出讓方式辦理，與使用權(quán)人簽訂土地使用權(quán)出讓合同，地價款按現(xiàn)狀使用條件下土地市場評估價格的1.1倍計收（委托評估公司評估價的1.1倍）后，再辦理土地登記手續(xù)；

　　第三種：多占用地面積400平方米以上的，由自然資源部門征求土地儲備機構(gòu)意見并報經(jīng)縣政府同意后，按協(xié)議出讓方式辦理，與使用權(quán)人簽訂土地使用權(quán)出讓合同，地價款按現(xiàn)狀使用條件下土地市場評估價格的1.1倍計收（委托評估公司評估價的1.1倍）后，再辦理土地登記手續(xù)。

　　2、調(diào)整地塊已有土地使用權(quán)人的（不屬聯(lián)合開發(fā)項目），先由土地使用權(quán)人雙方簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（交換）合同（協(xié)議），再按整體容積率不變、各自土地用途不變的原則，經(jīng)自然資源部門批準并明確調(diào)整范圍和各自容積率，并按規(guī)定完稅完費，最后由縣不動產(chǎn)登記中心審核同意后直接辦理土地邊界調(diào)整登記手續(xù)，不再進行開發(fā)強度審核和交易鑒證工作。

　　3、調(diào)整地塊為歷史形成的建設(shè)用地，或無明確土地使用權(quán)人的建設(shè)用地，經(jīng)現(xiàn)場張貼公示和自然資源部門網(wǎng)站公示后無異議的，可按政府儲備土地，并按第五點第（二）項第1小點相應(yīng)情形處理。

　　上述多占用地的用途、使用年限須與原宗地保持一致。

　　（三）未經(jīng)批準建設(shè)的項目，自然資源部門要加強土地情況的審核，對土地邊界、用途與城鄉(xiāng)規(guī)劃不符，或土地使用權(quán)人不一致的情況，應(yīng)先辦理土地邊界、用途或使用權(quán)人調(diào)整變更手續(xù)后，再辦理規(guī)劃報建手續(xù)。住建部門在核發(fā)預(yù)售證時，對土地已經(jīng)抵押、查封或超出不動產(chǎn)權(quán)證范圍的，不予辦理預(yù)售證。

　　（四）涉及確實需調(diào)整占地面積、用地界線的項目，建設(shè)單位需在項目申請時說明該情況。

　　六、關(guān)于因繼承、受遺贈取得不動產(chǎn)辦理登記的問題

　　因繼承、受遺贈取得不動產(chǎn)，當(dāng)事人申請登記的，由縣不動產(chǎn)登記中心審查，依程序辦理繼承、受遺贈等手續(xù)后，直接登記。

　　七、房屋分割、合并問題

　?。ㄒ唬┓课莸怯浻猛緸樯啼?，不改變用途的，可直接由不動產(chǎn)登記中心辦理房屋分割、合并；

　?。ǘ┓课莸怯浻猛緸樽≌?，以成套房屋作為基本單元的不予辦理房屋分割、合并；以幢、層作為基本單元進行登記的，分割后具有獨立使用功能的可辦理房屋分割登記；

　?。ㄈ┓课莸怯浻猛緸樽≌?，房屋現(xiàn)狀已作商鋪使用，若符合規(guī)劃條件可改變用途為商住用地的，先按相關(guān)規(guī)定申請改變土地用途再辦理房屋分割、合并；

　?。ㄋ模┓课莸怯浻猛緸檐噹?、車位的，不予辦理分割、合并。

　　八、房屋實測面積與建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗收面積不一致問題

　　為進一步加強和規(guī)范房屋發(fā)證面積與建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗收面積，正確行使自由裁量權(quán)，切實規(guī)范建設(shè)行為，結(jié)合我縣實際情況，參照《清遠市規(guī)劃區(qū)建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗收辦法》的規(guī)定，房屋實測面積與建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗收面積不一致的，合理誤差按以下規(guī)定計算：

　　（一）1000平方米內(nèi)（含1000平方米）部分為3%；

　　（二）1000－5000平方米（含5000平方米）之間部分為2%；

　　（三）5000－10000平方米（含10000平方米）之間部分為1.5%；

　?。ㄋ模?0000平方米以上部分為0.3%，累進計算的建筑面積合理誤差不得超過300平方米。

　　房屋實測面積誤差值在上述范圍內(nèi)的，按房屋實測面積進行房屋確權(quán)登記。

　　九、本辦法自印發(fā)之日起執(zhí)行，有效期5年。我縣在此前頒布的《陽山縣人民政府辦公室關(guān)于陽山縣不動產(chǎn)統(tǒng)一登記有關(guān)問題的處理意見》（陽府辦〔2017〕27號)、《關(guān)于調(diào)整土地使用權(quán)出讓金的批復(fù)》（陽府函〔2005〕56號）、《陽山縣人民政府辦公室關(guān)于明確不動產(chǎn)登記有關(guān)事項的通知》作廢。其它有關(guān)規(guī)定，如與本辦法有不一致的，以本辦法為準。如實際處理中遇未涉及問題情況的，可由縣自然資源部門專題形成處理方案報縣政府研究批準后實施。如國家政策有變化，將再作相應(yīng)調(diào)整。